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Attualità

Gli effetti del Covid-19 sui canoni di locazione.

Daniela Gibaldi

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Rispondo pubblicamente ad un quesito postomi da una mia cliente fornendo informazioni che ritengo potranno essere utili anche ad altri titolari di attività d’impresa. L’emergenza del Coronavirus ha comportato un blocco delle attività commerciali con i vari provvedimenti governativi che hanno ristretto l’ambito di esercizio solo a quelle ritenute essenziali per il periodo di contingenza sanitaria. Tuttavia tra le difficoltà principali degli esercenti attività commerciale, e che arreca danni principalmente a quelle attività ritenute non essenziali con obbligo di chiusura, vi è quella di continuare a sostenere il canone di affitto del locale in cui l’impresa viene esercitata e che costituisce uno dei suoi principali costi. Pur essendo stato riconosciuto per l’anno 2020 ai soggetti esercenti determinate attività d’impresa (con esclusione delle attività di cui agli allegati 1 e 2 del decreto del Presidente del Consiglio dei ministri 11 marzo 2020), un credito d’imposta nella misura del 60% dell’ammontare del canone di locazione relativo al mese di marzo 2020 e solo per gli immobili rientranti nella categoria catastale C/1 (cfr. art.65 del Decreto Legge n.18 del 17/03/2020: Credito d’imposta per botteghe e negozi ), i vari provvedimenti governativi emergenziali non hanno previsto un esonero o una sospensione del pagamento del canone, con ovvia difficoltà sia per i vari imprenditori che per i proprietari degli immobili locati. Difatti è evidente che il blocco dell’attività d’impresa comporterà un nocumento economico per i proprietari degli immobili che, subendo la mancata riscossione del canone, potrebbero e dovrebbero avviare un’azione legale per il loro recupero, ma principalmente per i conduttori che, nonostante il fermo parziale o totale dell’impresa, saranno comunque obbligati a sostenerne tutti gli ordinari costi fissi. Quale potrebbe essere la strada alternativa per contenere gli effetti negativi di questa impasse economica? Ebbene, la soluzione più utile per entrambi gli operatori del sistema economico, è certamente quella di addivenire ad un accordo transattivo che preveda una semplice sospensione del pagamento del canone o una sua riduzione temporanea per il periodo dell’emergenza normativamente individuato, cosa che consentirebbe il sicuro prosieguo del rapporto locativo eliminando per il proprietario l’onere, anche economico, di affrontare una procedura di sfratto per morosità. Tuttavia, in assenza di una volontà conciliativa in tal senso soprattutto da parte del locatore e di un’espressa regolamentazione contrattuale che preveda l’ipotesi di impossibilità sopravvenuta della prestazione di corresponsione del canone, la possibile tutela del conduttore è rappresentata dalla combinazione tra le varie disposizioni del Codice Civile che rendono giustificabile l’inadempimento di un’obbligazione per motivazioni di carattere oggettivo e non riconducibili a scelte volontarie dell’affittuario. Di fatto tale escamotage è stato già individuato nel settore turistico in sede di formulazione delle “Misure urgenti di sostegno per famiglie, lavoratori e imprese connesse all’emergenza epidemiologica da COVID-19” di cui al Decreto Legge n.9 del 02/03/2020. L’art.28 infatti prevede che, ai sensi e per gli effetti dell’articolo 1463 del codice civile, in relazione ai contratti di trasporto aereo, ferroviario, marittimo, per i soggetti colpiti direttamente dal Covid-19 e/o comunque destinatari di connessi provvedimenti restrittivi, ricorre la sopravvenuta impossibilità della prestazione dovuta con relativo diritto al rimborso del corrispettivo versato per il titolo di viaggio ovvero all’emissione di un voucher di pari importo da utilizzare entro un anno dall’emissione. Ebbene, facendo un’estensione analogica della ratio sottesa a tale disposizione, il conduttore che nell’emergenza si trovi nell’impossibilità temporanea di sostenere il costo dell’affitto potrebbe invocare gli articoli del Codice Civile che tutelano l’obbligato ad una prestazione nell’ipotesi di sopravvenuta impossibilità della stessa per fatti ad esso non imputabili (artt.1218,1256,1258,1464 c.c.). L’applicazione di tali disposizioni consentirebbe una riduzione e/o estinzione dell’obbligazione residua e lo esonererebbe dal rischio di una richiesta di risarcimento danni. Ovviamente, in mancanza di precedenti Giurisprudenziali che qualifichino l’emergenza da Covid-19 come causa di forza maggiore che costituisca valida giustificazione della mancata corresponsione del canone, tali riferimenti rappresentano delle indicazioni di carattere generale che vanno contestualizzate in relazione alle singole fattispecie concrete ed al contenuto del singolo contratto di locazione.

Il tutto con l’auspicio che, nel breve termine, interverranno dei provvedimenti normativi che prevedano dei meccanismi di sostanziale salvaguardia dei redditi di locazione anche nella forma di sgravi fiscali delle imposte sugli immobili e di tutela almeno parziale della posizione del conduttore.

Daniela Gibaldi, avvocato

Attualità

Emergenza Covid in Irpinia-115 persone positive in provincia,6 casi ad Ariano

redazione

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L’Azienda Sanitaria Locale comunica su 1.554 tamponi effettuati sono risultate positive al COVID 115 persone:
– 3, residenti nel comune di Aiello del Sabato;
– 1, residente nel comune di Aquilonia;
– 6, residenti nel comune di Ariano Irpino;
– 2, residenti nel comune di Atripalda;
– 7, residenti nel comune di Avella;
– 12, residenti nel comune di Avellino;
– 4, residenti nel comune di Baiano;
– 1, residente nel comune di Candida;
– 1, residente nel comune di Capriglia Irpina;
– 1, residente nel comune di Cervinara;
– 1, residente nel comune di Cesinali;
– 1, residente nel comune di Forino;
– 2, residenti nel comune di Frigento;
– 8, residenti nel comune di Grottaminarda;
– 2, residenti nel comune di Lioni;
– 4, residenti nel comune di Manocalzati;
– 3, residenti nel comune di Mirabella Eclano;
– 6, residenti nel comune di Montecalvo Irpino;
– 3, residente nel comune di Monteforte Irpino;
– 1, residente nel comune di Montella;
– 1, residente nel comune di Montemarano;
– 3, residenti nel comune di Monteverde;
– 7, residenti nel comune di Montoro;
– 3, residenti nel comune di Moschiano;
– 3, residenti nel comune di Mugnano del Cardinale;
– 2, residenti nel comune di Pietradefusi;
– 3, residenti nel comune di Prata PU;
– 5, residenti nel comune di Quadrelle;
– 1, residente nel comune di Roccabascerana;
– 2, residenti nel comune di San Martino Valle Caudina;
– 1, residente nel comune di San Michele di Serino;
– 1, residente nel comune di San Sossio Baronia;
– 2, residenti nel comune di Santo Stefano del Sole;
– 1, residente nel comune di Savignano Irpino;
– 2, residenti nel comune di Senerchia;
– 1, residente nel comune di Serino;
– 1, residente nel comune di Sirignano;
– 8, residenti nel comune di Solofra;
– 1, residente nel comune di Taurano.
L’Azienda Sanitaria Locale ha avviato indagine epidemiologica sui contatti dei casi positivi.

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Attualità

Giusta la protesta dei commercianti: la casta batta un colpo, mancano i ristori

Antonio Bianco

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Le scene di protesta dei ristoratori, commercianti e ambulanti attuate in Italia mostrano, ancor di più, l’inadeguatezza degli interventi economici dello Stato. I manifestanti hanno tenuto sotto assedio Montecitorio, protetta da un imponente cordone di polizia in tenuta antisommossa. Non si può rimanere indifferenti di fronte a scene che mostrano famiglie, anziani, giovani stanchi delle promesse non mantenute, dei ristori annunciati dall’attuale e dal precedente governo pervenuti con estrema lentezza. Non basta deliberare con il DPCM oppure con decreti legge per rendere operativi i ristori, occorre che siano varati i decreti attuativi tutt’ora mancanti e di là da venire. Senza i denari scatta la rivolta sociale, più volte i servizi segreti hanno dato l’allarme, la sofferenza sociale si è acuita per la mancanza di lavoro ed è resa ancora più cruda dalla pandemia. I commercianti non vivono d’aria, non si spengono come l’interruttore dell’illuminazione domestica, hanno la necessità di liquidità, spesso negata dalle banche e complicata dallo Stato con provvedimenti tardivi messi in campo dalla burocrazia lenta e macchinosa. Queste condizioni favoriscono la criminalità organizzata che offre prestiti immediati a tassi usurari finalizzati a sottrarre le imprese ai legittimi proprietari, spesso usate per il riciclaggio dei proventi illeciti. Il governo di unità nazionale, se vuole garantire la pace sociale, deve mettere in campo tutti gli strumenti giuridici e finanziari che assicurino la continuità del vivere civile di chi ha perso il lavoro per la chiusura delle imprese commerciali. Il Recovery Fund è una ghiotta occasione e non va sprecata, il Centro-Nord ne ha bisogno mentre è vitale per il Sud al fine di creare i 3 milioni di posti di lavoro necessari per mettere in moto il motore economico di questa area, oggi, la più povera dell’intera Eurozona. I tempi sono brevi, entro aprile vanno presentati i progetti ed il cronoprogramma di esecuzione dei lavori all’Europa per ricevere la prima tranche di finanziamenti. Ora o mai più vi sono le condizioni per far rinascere la coesione nazionale e dare la speranza a 20 milioni di Meridionali di essere cittadini italiani.

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Attualità

GIORNATA NAZIONALE DONAZIONE ORGANI, AD AVELLINO ILLUMINATI PALAZZO DELLA PROVINCIA, LA PREFETTURA E LA FONTANA BELLEROFONTE

redazione

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11 aprile, Giornata Nazionale della Donazione di organi, tessuti e cellule: una preziosa occasione per portare l’attenzione della cittadinanza tutta su di un tema di tale rilievo umanitario e, quindi, per rammentare a ciascun cittadino la centralità della donazione degli organi, dei tessuti e delle cellule nella cura di patologia severe.

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