Attualità
Gli effetti del Covid-19 sui canoni di locazione.
Rispondo pubblicamente ad un quesito postomi da una mia cliente fornendo informazioni che ritengo potranno essere utili anche ad altri titolari di attività d’impresa. L’emergenza del Coronavirus ha comportato un blocco delle attività commerciali con i vari provvedimenti governativi che hanno ristretto l’ambito di esercizio solo a quelle ritenute essenziali per il periodo di contingenza sanitaria. Tuttavia tra le difficoltà principali degli esercenti attività commerciale, e che arreca danni principalmente a quelle attività ritenute non essenziali con obbligo di chiusura, vi è quella di continuare a sostenere il canone di affitto del locale in cui l’impresa viene esercitata e che costituisce uno dei suoi principali costi. Pur essendo stato riconosciuto per l’anno 2020 ai soggetti esercenti determinate attività d’impresa (con esclusione delle attività di cui agli allegati 1 e 2 del decreto del Presidente del Consiglio dei ministri 11 marzo 2020), un credito d’imposta nella misura del 60% dell’ammontare del canone di locazione relativo al mese di marzo 2020 e solo per gli immobili rientranti nella categoria catastale C/1 (cfr. art.65 del Decreto Legge n.18 del 17/03/2020: Credito d’imposta per botteghe e negozi ), i vari provvedimenti governativi emergenziali non hanno previsto un esonero o una sospensione del pagamento del canone, con ovvia difficoltà sia per i vari imprenditori che per i proprietari degli immobili locati. Difatti è evidente che il blocco dell’attività d’impresa comporterà un nocumento economico per i proprietari degli immobili che, subendo la mancata riscossione del canone, potrebbero e dovrebbero avviare un’azione legale per il loro recupero, ma principalmente per i conduttori che, nonostante il fermo parziale o totale dell’impresa, saranno comunque obbligati a sostenerne tutti gli ordinari costi fissi. Quale potrebbe essere la strada alternativa per contenere gli effetti negativi di questa impasse economica? Ebbene, la soluzione più utile per entrambi gli operatori del sistema economico, è certamente quella di addivenire ad un accordo transattivo che preveda una semplice sospensione del pagamento del canone o una sua riduzione temporanea per il periodo dell’emergenza normativamente individuato, cosa che consentirebbe il sicuro prosieguo del rapporto locativo eliminando per il proprietario l’onere, anche economico, di affrontare una procedura di sfratto per morosità. Tuttavia, in assenza di una volontà conciliativa in tal senso soprattutto da parte del locatore e di un’espressa regolamentazione contrattuale che preveda l’ipotesi di impossibilità sopravvenuta della prestazione di corresponsione del canone, la possibile tutela del conduttore è rappresentata dalla combinazione tra le varie disposizioni del Codice Civile che rendono giustificabile l’inadempimento di un’obbligazione per motivazioni di carattere oggettivo e non riconducibili a scelte volontarie dell’affittuario. Di fatto tale escamotage è stato già individuato nel settore turistico in sede di formulazione delle “Misure urgenti di sostegno per famiglie, lavoratori e imprese connesse all’emergenza epidemiologica da COVID-19” di cui al Decreto Legge n.9 del 02/03/2020. L’art.28 infatti prevede che, ai sensi e per gli effetti dell’articolo 1463 del codice civile, in relazione ai contratti di trasporto aereo, ferroviario, marittimo, per i soggetti colpiti direttamente dal Covid-19 e/o comunque destinatari di connessi provvedimenti restrittivi, ricorre la sopravvenuta impossibilità della prestazione dovuta con relativo diritto al rimborso del corrispettivo versato per il titolo di viaggio ovvero all’emissione di un voucher di pari importo da utilizzare entro un anno dall’emissione. Ebbene, facendo un’estensione analogica della ratio sottesa a tale disposizione, il conduttore che nell’emergenza si trovi nell’impossibilità temporanea di sostenere il costo dell’affitto potrebbe invocare gli articoli del Codice Civile che tutelano l’obbligato ad una prestazione nell’ipotesi di sopravvenuta impossibilità della stessa per fatti ad esso non imputabili (artt.1218,1256,1258,1464 c.c.). L’applicazione di tali disposizioni consentirebbe una riduzione e/o estinzione dell’obbligazione residua e lo esonererebbe dal rischio di una richiesta di risarcimento danni. Ovviamente, in mancanza di precedenti Giurisprudenziali che qualifichino l’emergenza da Covid-19 come causa di forza maggiore che costituisca valida giustificazione della mancata corresponsione del canone, tali riferimenti rappresentano delle indicazioni di carattere generale che vanno contestualizzate in relazione alle singole fattispecie concrete ed al contenuto del singolo contratto di locazione.
Il tutto con l’auspicio che, nel breve termine, interverranno dei provvedimenti normativi che prevedano dei meccanismi di sostanziale salvaguardia dei redditi di locazione anche nella forma di sgravi fiscali delle imposte sugli immobili e di tutela almeno parziale della posizione del conduttore.
Daniela Gibaldi, avvocato
Attualità
Questione Meridionale ed evasione fiscale sono i fantasmi che aleggiano sul voto in Campania
Il voto del 23 e 24 novembre in Campania metterà a nudo le intenzioni dei partiti e dei singoli candidati alla presidenza. La Campania, insieme al Sud, vive la tremenda sorte di regione ridotta al rango di sorellastra, con le infrastrutture obsolete, la sanità pubblica che arretra rispetto a quella privata accreditata, la migrazione dei giovani in cerca di lavoro. Giovani sradicati dai loro affetti, dalla loro terra, lasciata nelle mani dei vecchi in un malinconico declino senza possibilità di resurrezione. La Campania Felix è un miraggio che abbaglia ma non ristora, il suo presente rimane impigliato nella Questione Meridionale, mai affrontata, mai risolta,sopraffatta dal pregiudizio del popolo del Nord Italia che considera i campani, in particolare i napoletani,fannulloni e nulla facenti aggrappati alle mammelle del Bel Paese mentre cantano e suonano il mandolino. La realtà racconta ben altro, le risorse finanziarie sono dirottate scientemente verso il Centro-Nord, dotato di migliori servizi pubblici applicando il criterio della spesa storica, modalità adattata alle risorse del PNRR. In un momento storico così complesso, nelle regionali del 23 e 24 novembre un ruolo chiave sarà assunto dai candidati meridionalisti-progressisti e unitari presenti nelle liste di Fico Presidente. Il loro contributo con interventi in dibattiti, articoli, saggi e libri ha disvelato il grande imbroglio del Sud “pappone” e dissipatore delle risorse elargite dallo Stato Centrale. I campani vogliono risposte semplici e concrete ailoro bisogni quotidiani, l’agire politico del prossimo governo della Campania dovrà privilegiare l’equità ed il bene comune iniziando a “captare” le risorse finanziarie da coloro che evadono e foraggiano il malaffare e la delinquenza organizzata. Un ruolo incisivo e determinante dovrà essere assunto dalla Campania nella Conferenza Stato-Regioni,organismo che determina le sorti finanziarie della nostra regione e dell’intero Sud nell’ottica di riunificare il Paese. In quella sede, ed in parlamento,dovranno essere sconfitti gli egoismi ed i localismi nati con l’autonomia regionale differenziata, figlia della Questione Meridionale. I problemi della Campania sono ben noti, vanno individuate le risorse finanziarie, scanditi i tempi e le modalità per risolverli, pena lo spopolamento ed il declino socio-culturale ed economico della nostra terra.
L’attentato a Sigrifido Ranucci è una violenza fatta a tutti noi; con modalità mafiosa volevanointimidire il giornalista per impedirgli di portare alla luce le nefandezze delle mele marce. L’azioneviene da lontano, dalle inchieste sui ministri del governo Meloni, dagli esposti inviati alle procure di mezza Italia, dalla mancata partecipazione alla presentazione dei palinsesti televisivi a Napoli, dalla riduzione delle puntate di Report. Azionesistematica indirizzata a minare la credibilità delle inchieste condotte da Sigrifido Ranucci, affiancate dall’isolamento e dalla delegittimazione sono il segnale che la malavita organizzata ha colto perzittirlo, senza riuscirci. La gente comune si erge a difesa della libertà di parola e di pensiero, principio scolpito nella Costituzione. Vogliono che sianoportati alla luce i retroscena del palcoscenico dove il nepotismo e gli interessi personali sono il programma dei mestieranti della politica. Sei la nostra voce, la nostra arma per far pulizia in politicae nella pubblica amministrazione, non l’hanno zittito, oggi è ancora più forte.
La Redazione di meridionemeridiani.info
esprime la solidarietà e la vicinanza alla Redazione di Report ed al giornalista Sigrifido Ranucci per il vile attentato subito.
Siamo con te, sei ognuno di noi.
Sì è tenuta ieri sera all’Hotel Belsito di Avellino la riunione del direttivo provinciale di Forza Italia, allargata a sindaci ed amministratori.
Un confronto lungo e articolato dal quale è innanzitutto emerso unanime e convinto sostegno alla candidatura del vice ministro degli Esteri, Edmondo Cirielli, alla presidenza della Regione Campania per la coalizione di centrodestra.
In primo luogo nelle parole del Segretario provinciale, Angelo Antonio D’Agostino, il convincimento che Forza Italia, in Irpinia come nel resto della regione, sarà il traino della coalizione risultando determinante per una vittoria che va costruita al centro, recuperando voto moderato.
La missione di Forza Italia, casa del popolarismo, è questa. Una missione alla portata, alla luce del grande lavoro di radicamento fatto in questi anni e degli enormi spazi che la candidatura di Roberto Fico per il centrosinistra, lascia sguarniti proprio nell’elettorato centrista. Forza Italia può e deve colmare quello spazio.
Venendo alla costruzione della lista, nel corso della discussione sono emerse molte disponibilità dai territori. Profili diversi che nei giorni a venire saranno valutate nella massima condivisione, perché l’obiettivo di tutti deve essere quello di mettere in campo la migliore compagine possibile, connubio tra competenze e radicamento.